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[정준호의 부동산과 사회경제]집값 너머 ‘오래 거주할 수 있는 안정’

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작성자 행복이 댓글 0건 조회 5회 작성일 26-09-02 15:53

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지난 8월 2주차 한국갤럽 조사에서 눈에 띄는 문항이 하나 있었다. “주택시장이 어떤 상태가 되면 안정화됐다고 느낄 것 같습니까.” ‘서울 아파트값이 전반적으로 하락할 때’ 30%, ‘집값이 급격히 오르거나 내리지 않을 때’ 24%, ‘집을 사지 않아도 전월세로 장기 거주가 가능할 때’ 33%였다.
세 응답은 어느 하나가 압도적이라기보다 30% 안팎에서 갈렸다. 바로 이 지점에서 이러한 구분이 중요하다. 사람들이 생각하는 ‘주거 안정’이 한 가지 상태가 아니라는 뜻이기 때문이다.
가격이 내려가기를 바라는 사람도 있고, 급등락하지 않기를 바라는 사람도 있으며, 집을 사지 않아도 오래 살 수 있기를 바라는 사람도 있다.
특히 눈여겨볼 대목은 ‘전월세로 장기 거주가 가능할 때’를 꼽은 비율이 유주택자와 무주택자 모두 33%로 같았다는 점이다. 50대와 중하위 생활수준층에서는 각각 42%, 대전·세종·충청에서는 43%였다. 반면 30대는 ‘급등락 없음’을, 20대는 ‘서울 집값 하락’을 상대적으로 많이 꼽았다. 점유 안정에 대한 요구를 단순히 무주택자의 이해관계로만 볼 수 없는 이유다.
‘주거 안정’이라는 말에는 집값의 수준과 변동에 관한 안정, 그리고 자가를 소유하지 않아도 오래 거주할 수 있는 안정이 함께 들어 있다.
그런데 우리의 주택정책 논의는 이 두 목표를 충분히 구분해 다루고 있는 것 같지 않다. 실거주 요건을 강화한다고 하고 전월세난에 대응해 공급 확대를 발표할 때도 결국 정책의 성적표는 집값으로 돌아가는 것 같다. 물론 거래 규제와 세제, 공급 정책은 주택시장에 영향을 미칠 수 있다.
그러나 집값은 금리와 경기, 유동성, 인구 이동, 시장 기대와 같은 거시경제적 요인에도 크게 좌우된다. 외환위기와 글로벌 금융위기, 2022년 이후 급격한 금리 인상기에 주택가격이 크게 조정된 것도 이런 맥락에서 볼 수 있다. 가령, 한국갤럽의 장기 조사에서도 향후 집값 하락 전망이 상승 전망을 뚜렷하게 앞선 시기는 코로나 이후 글로벌 인플레이션 압력이 높아 금리를 인상했던 주로 2022년 하반기 이후였다. 이처럼 가격 안정은 중요한 정책 목표지만, 정부 정책만으로 쉽게 달성할 수 있는 것은 아닌 듯하다.
점유 안정이 별도의 정책 목표가 되려면 임차가 자가로 가기 전의 임시 단계가 아니라 그 자체로 지속 가능한 선택지가 될 수 있어야 한다. 여기서 참고할 만한 개념이 ‘점유 중립성’(tenure neutrality)이다. 조세와 금융, 주거 지원 제도가 자가와 임차 중 어느 한쪽을 지나치게 유리하게 만들지 않아야 한다는 원칙이다.
최근 37개국의 1901~2020년 기간 주택 관련 세제를 비교한 연구는 자가소유 우대가 경제 수준이나 집권 정당의 정치적 성향만으로 설명되지 않으며, 자가에 대한 조세 우대와 세입자 보호가 서로 다른 제도적 경로를 밟아왔음을 보여준다.
우리나라의 수치는 특히 흥미롭다. 자가 우대 정도를 0에서 1 사이로 측정한 지표에서 우리나라의 귀속임대료(imputed rent) 항목은 관측 기간에 1.0, 주택 양도소득 항목은 0.83이었다. 반면 모기지 이자 공제 항목은 0.17이었다. 자가 우대가 차입 단계보다 보유와 처분 단계에서 더 강하게 나타났다는 의미다.
그 틈을 오랫동안 메운 것이 전세였다. 전세는 임대인에게는 일종의 무이자 사금융이었고, 임차인에게는 자가 진입을 위한 사다리였다. 국가가 충분히 담당하지 않았던 주택금융 일부를 민간 계약이 대신한 셈이다. 그래서 우리나라에서는 임대시장과 매매시장을 떼어놓기 어렵고, 임차 역시 자가와 나란히 놓인 독립적인 주거 선택으로 자리 잡기 어려웠던 것이 사실이다.
결국 필요한 것은 주거정책의 목표를 바꾸는 것이 아니라, 서로 다른 목표를 더 선명하게 구분하는 일이다. 주택가격 안정은 중요하지만, 그것만으로 주거 안정을 모두 달성할 수는 없다. 자가를 소유하지 않아도 오래 살 수 있는 조건을 독립된 정책 목표로 다루고, 자가와 임차에 제도가 어떤 혜택과 보호를 제공하는지도 함께 살펴야 한다. 공급 역시 몇 호를 짓느냐뿐 아니라 누가 장기간 보유하고 운영하느냐가 중요하다.
집값은 중요한 목표이지만 끊임없이 움직이는 목표이기도 하다. 그렇다면 정부가 좀 더 직접적으로 영향을 미칠 수 있는 주거 안정이 무엇인지부터 분명히 해야 한다.
빙하는 지구 육지 면적의 10%를 차지한다. 남·북극 대륙뿐 아니라 고산지대에도 빙하가 있다. 그런데 2000년대 들어 너무 빨리 녹고 있다. 지구온난화 때문이다. 지구 평균기온 상승을 산업화 이전 대비 1.5도 이하로 낮추려는 파리기후협정의 목표가 성공해도 현재 빙하의 3분의 1은 소멸을 피할 수 없다고 한다. 2050년이 되면 탄자니아 킬리만자로 국립공원, 미국 요세미티 국립공원의 빙하는 모두 사라지고, 21세기가 끝날 때는 알프스산맥의 빙하도 90%가 없어질 거라고 한다. ‘세계의 지붕’인 히말라야도 예외가 아니다. 히말라야의 빙하 두께는 2000년 이후 연평균 73㎝씩 얇아지고 있다. 2000년 이전 34㎝에서 2배 이상 빠르다.
산악 빙하가 녹으면 그 물이 골짜기를 깎으며 암석·자갈·토사를 실어날라 자연 댐을 쌓고 빙하호를 만든다. 기후변화로 해빙이 증가하면서 빙하호 수가 많아지고 담수량도 늘고 있다. 문제는 호수를 지탱하는 제방이 튼튼하지 않은 빙퇴석 지대라는 점이다. 유입되는 수량이 갑자기 늘거나 산사태가 발생하면 둑이 무너지고 물이 밖으로 쏟아질 수 있다. 이를 ‘빙하호 붕괴 홍수’(GLOF)라고 부르는데 그 빈도가 잦아지고 있다. 네팔에 있는 국제통합산악발전센터는 히말라야산맥 전역의 빙하호 200개가량 중 50여개를 붕괴 위험군으로 분류하고 있다.
네팔 중북부 바그마티주에서 지난 26일 발생한 대홍수도 빙하호 붕괴가 원인으로 지목됐다. 40여㎞ 떨어진 중국 시짱(티베트) 자치구의 산악 빙하에서 600m 크기의 얼음과 암석이 아래로 떨어지며 규모 5.2의 지진 같은 충격을 일으켰고, 그 여파로 빙하호가 무너져 토사와 흙탕물이 하류 지역을 휩쓸었다는 것이다.
빙하는 지구의 기후 상태를 측정하는 ‘기후센서’ 역할을 한다. 빙하가 사라지는 게 아름다운 풍경을 볼 수 없음만을 의미하지 않는다. 전 세계 수십억명에게 식수와 농업용수를 공급하는 자연의 ‘급수탑’도 허물어진다. 이는 가뭄과 홍수, 식량위기를 부른다. 유엔이 지난해부터 3월21일을 빙하 보존을 위한 국제적 행동을 촉구하는 ‘세계 빙하의날’로 선언한 이유이기도 하다. 빙하가 녹는 속도가 빨라질수록, 인류가 지구상에 머물 시간도 빠르게 흘러가고 있는지 모른다.

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